입주권과 분양권의 차이 및 비과세 조건 완벽 정리

Ⅰ. 입주권과 분양권이 생기는 이유

정비사업은 도시 노후화 지역의 주거환경 개선을 위해 시행되는 사업으로, 크게 두 가지 법령 체계로 나뉩니다.

1. 도시 및 주거환경정비법(도시정비법)

주거환경개선사업
재개발사업
재건축사업

2. 빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법(소규모주택정비법)

빈집정비사업
자율주택정비사업
가로주택정비사업
소규모재건축사업
소규모재개발사업

이러한 정비사업이 시행되면, 기존 조합원이 받는 입주권과 새로 공급받는 분양권이 구분되어 생깁니다.

Ⅱ. 입주권과 분양권의 기본 개념

구분	입주권	분양권
정의	정비사업으로 철거된 기존 주택 소유자가 새로 짓는 아파트를 받을 수 있는 권리	청약 또는 계약을 통해 새로 짓는 주택을 공급받을 수 있는 권리
관련 법령	도시정비법, 소규모주택정비법	주택법
취득 대상	재개발·재건축 조합원	청약자 또는 전매 취득자
세법상 취급	주택으로 간주 (비과세 가능)	2020.1.1 이후 주택으로 간주 (비과세 판단 시 포함)

Ⅲ. 원조합원과 승계조합원의 차이

원시조합원(원조합원)

관리처분인가일 이전에 주택을 보유하고 조합원 자격을 부여받은 자

승계조합원

관리처분인가일 이후에 입주권을 매매 등으로 취득하여 조합원 자격을 승계한 자

Ⅳ. 원조합원 입주권 양도 시 비과세 요건

1. 비과세 적용 요건

원조합원의 조합원입주권일 것
관리처분계획인가일(또는 사업시행계획인가일) 현재 비과세 요건 충족
양도일 현재 다른 주택 및 입주권, 분양권을 보유하지 않을 것

2020.1.1 이후 취득한 입주권부터는 주택분양권 보유 시에도 비과세 불가

2. 관리처분계획인가일 현재 보유요건 불충족 시

원칙: 관리처분계획인가일 현재 2년 이상 보유해야 비과세
예외: 철거되지 않고 실제 거주 중인 경우, 퇴거일까지 보유기간으로 인정

Ⅴ. 비과세 요건 판정 기준

기준 시점: 양도일 현재
관리처분계획인가일 당시 2주택을 보유했더라도,
양도일 현재 1주택(입주권 포함)만 보유하고 있다면 비과세 적용 가능

Ⅵ. 일시적 2주택과 입주권 비과세 비교

구분	입주권 비과세	일시적 2주택 비과세
신규주택 취득 후 양도 기한	신규주택 취득 후 3년 이내 입주권 양도	신규주택 취득 후 2년 이내 기존주택 양도
비과세 요건	관리처분인가일 현재 요건 충족 + 1입주권 1주택	1세대 1주택 요건 충족
기준 시점	양도일 기준	양도일 기준

Ⅶ. 승계조합원 입주권 취득 후 종전주택 양도 비과세

조합원입주권을 승계취득한 경우에도 다음 요건을 충족하면 비과세 적용이 가능합니다.

종전주택 취득일로부터 1년 이상 경과 후 입주권을 승계취득할 것
입주권 승계취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도할 것

Ⅷ. 주택분양권의 정의 및 세법상 취급

주택분양권의 정의

「주택법」 등 관계 법률에 따른 주택 공급계약을 통해 주택을 공급받는 자의 지위
매매, 증여 등으로 취득한 경우도 포함
단, 오피스텔·생활형 숙박시설 분양권은 제외

지역주택조합 조합원의 경우

「주택법」에 따라 주택을 공급받는 자로 선정된 지위는 주택분양권에 해당

Ⅸ. 주택분양권 보유 시 비과세 요건

주택분양권 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도 시 비과세 요건

종전주택 취득일로부터 1년 이상 경과 후 분양권을 취득할 것
분양권 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도할 것

Ⅹ. 분양권 취득 유형별 ‘취득 시기’

취득 유형	취득 시기
청약당첨	청약당첨일
미분양계약	분양계약 체결일
전매취득	잔금청산일
상속취득	사망개시일
증여취득	권리의무승계일

Ⅺ. 마무리 요약

입주권과 분양권은 모두 ‘새 주택을 받을 수 있는 권리’지만,
취득 시점과 법적 근거, 세법상 비과세 요건이 다릅니다.

입주권: 기존 주택 보유자(조합원)의 권리
분양권: 청약 또는 계약으로 신규 주택을 공급받는 권리

비과세 적용 여부는 취득 시점, 양도 시점, 주택 수 보유 현황에 따라 달라지므로,
양도 전 반드시 관리처분계획인가일, 보유기간, 주택 수를 점검해야 합니다.

감사합니다.

입주권과 분양권의 차이 및 비과세 요건 총정리