서울 청약 시장 개요(2025~2026)
2025~2026년 서울 청약 시장은 다음과 같은 특징을 보입니다.
- 공공분양은 매우 적고 민간 재건축·재개발 중심
- 강남3구는 대규모 재건축 분양이 핵심
- 서남권(관악·동작·영등포) 분양 증가
- 서북권(은평·서대문·마포) 뉴타운 물량 확대
2025년 하반기 서울 분양 예정 단지(구별 세부정리)
서초구
방배 포레스트 자이(방배13구역)
- 위치: 서초구 방배동
- 사업유형: 재건축
- 총세대수: 약 2,322세대
- 일반분양: 약 540~550세대
- 분양 시기: 2025년 12월
- 특징: 방배권 최대 재건축, 상한제 영향 경쟁률↑
오티에르 반포(신반포21차 재건축)
- 세대수: 251세대
- 일반분양: 87세대
- 시기: 2025년 10~12월
- 특징: 반포·잠원 생활권 핵심 입지
방배6구역
- 세대수: 약 1,800세대
- 시기: 2026 상반기 가능
- 특징: 방배동 대형 재건축지 추가 공급
영등포구
더샵 신풍역
- 위치: 신길동
- 세대수: 대규모 단지
- 시기: 2025년 10월
- 특징: 신풍역 역세권, 신길뉴타운 핵심
신길8구역
- 세대수: 약 1,500세대
- 시기: 2026 초
- 특징: 뉴타운 완성 단계 대규모 공급
관악구
신림2구역
- 세대수: 2,200세대 이상
- 일반분양: 400세대 전후
- 시기: 2025 말~2026 초
- 특징: 서울대입구·신림 대형 공급
봉천13-1구역
- 세대수: 1,600세대
- 일반분양: 300세대
- 시기: 2025~2026
동작구
노량진2구역
- 세대수: 1,900세대
- 일반분양: 300세대
- 시기: 2026 상반기
- 특징: 노량진역 도보권, 학원가+생활권 우수
흑석11구역
- 세대수: 1,449세대
- 일반분양: 약 200세대
- 시기: 2025 말~2026
- 특징: 흑석뉴타운 핵심 입지
은평구
갈현1구역
- 세대수: 4,116세대(초대형)
- 일반분양: 1,300세대 전후
- 시기: 2025~2026
- 특징: 서북권 최대 물량
수색6구역
- 세대수: 약 1,000세대
- 일반분양: 200~250세대
- 시기: 2025~2026
- 특징: DMC역세권
서대문구·마포구
북아현2구역
- 세대수: 3,000세대 이상
- 시기: 2026 상반기
- 특징: 신촌·아현 생활권, 높은 경쟁률 예상
연희1-3구역
- 세대수: 900세대
- 일반분양: 200세대
- 시기: 2026년
용산구
한강로·이촌 재건축 라인
- 2026년 일부 구역 분양 가능
- 일반분양 물량 적음
- 특징: 고분양가 심사 변수
강남구·송파구
송파 미성·크로바
- 세대수: 약 3,000세대
- 일반분양: 대규모
- 시기: 2026년
- 특징: 헬리오시티 이후 최대급 공급지
개포 재건축 잔여구역
- 시기: 2026
- 특징: 일반분양 적으나 관심도 높음
노원구·중랑구·도봉구(동북권)
상계10구역
- 세대수: 1,400세대
- 일반분양: 200세대
- 시기: 2025~2026
중화1-2구역
- 세대수: 1,200세대
- 시기: 2026
2026년 상반기 서울 공공분양 요약
서울시 내 2026년 공공분양 총량은 약 1,305세대로 매우 부족합니다.
주요 공급 지역
- 강서구
- 강북구
- 중랑구
- 관악구 일부 소규모 공공주택
결론
2025~2026 서울 청약은 재건축 중심·뉴타운 공급 확대·공공분양 부족·강남권 고분양가 변수가 핵심입니다.
특히 구별로 공급 규모 차이가 크기 때문에 자신에게 유리한 지역을 기준으로 전략을 세우는 것이 중요합니다.
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