Ⅰ. 직장인 연령대별 재무 및 세무 설계

직장인 연령대별 재무 및 세무 설계 요약표

Ⅱ. 재테크와 세테크의 관계

재테크와 세테크의 관계 흐름도

핵심 포인트:

• 재테크(돈을 불리는 활동)는 세테크(세금을 줄이는 전략)와 병행해야 실질 수익률 상승
• 단순 투자보다 세금 구조 이해가 자산 증식의 핵심

Ⅲ. 세금의 분류

국세와 지방세 구분 인포그래픽

Ⅳ. 주요 세금의 종류 및 개념

1. 소득세

• 납세의무자: 국내 거주자(183일 이상 체류자)
• 소득의 종류: 이자, 배당, 사업, 근로, 연금, 기타소득
• 세율: 6%~45% (고소득자 최대 70%)
• 납부기한: 다음 해 5월 31일까지

참고: 국세청 소득세 안내

2. 지방소득세

• 납세의무자: 소득세 납세자
• 세율: 소득세의 10%
• 납부기한: 특별징수 시 다음 달 10일까지

3. 부가가치세

• 납세의무자: 사업자
• 세율: 10%
• 납부기한:
  • 간이사업자: 1/1~12/31 → 다음 해 1/25일까지
  • 일반사업자: (1기) 1/1~6/30, (2기) 7/1~12/31 → 종료 후 25일 이내

부가가치세 간이사업자와 일반사업자 납부기한 비교표

4. 취득세

• 납세의무자: 부동산·차량·회원권을 사실상 취득한 자
• 세율:
  • 유상취득 4%, 주택 1~3%, 증여 3.5%, 상속 2.8%
• 납부기한: 취득 후 60일 이내

5. 상속세

• 납세의무자: 상속인
• 세율: 10~50%
• 납부기한: 상속개시일 말일부터 6개월 (해외거주 9개월)

6. 증여세

• 납세의무자: 증여받은 자(수증자)
• 공제한도: 배우자 6억 / 직계존비속 5천만 / 친족 1천만 원
• 세율: 10~50%
• 납부기한: 증여월 말일부터 3개월 이내

7. 재산세

• 납세의무자: 과세기준일 현재 사실상 소유자
• 세율:
  • 건축물 0.25%, 주택 0.1~0.4%, 농지 0.07%, 공장용지 0.2%

8. 종합부동산세

종합부동산세 2주택 이하 및 3주택 이상 세율표

• 납세의무자: 과세기준일 현재 사실상 소유자
• 과세대상: 법령상 토지 및 주택
• 과세표준: (공시가격 합계 – 기준액) × 공정시장가액비율(60% 또는 100%)
• 세율:
  • 2주택 이하: 0.5~2.7%
  • 3주택 이상: 0.5~5.0%

참고: 국세청 종합부동산세 계산기

9. 양도소득세

양도소득세 과세 기준과 세율 구조

• 납세의무자: 개인(거주자·비거주자)
• 과세대상: 토지, 건물, 분양권, 주식, 신탁수익권 등
• 과세표준: 양도차익 – 장기보유특별공제 – 기본공제
• 세율: 6~45% (특정 자산 최대 70%)

참고:

• 국세청 양도소득세 안내
• 부동산114 양도세 계산기

Ⅴ. 일반과세자 vs 간이과세자 비교

일반과세자와 간이과세자 비교 인포그래픽

Ⅵ. 세테크 실전 전략 요약

1. 20~30대: 주택청약 세액공제, IRP 절세 한도 최대 활용
2. 40대: 금융소득 분리과세 구간 관리, 임대소득 간주임대료 계산 확인
3. 50~60대: 상속·증여 사전 설계, 연금소득 분리신고로 세부담 분산

외부 참고 링크

• 국세청 홈택스 공식 사이트
• 위택스 지방세 납부 포털
• 정부24 세금 안내 페이지
• 기획재정부 세법 개정안 요약

본 글은 세법 개정 전후 해석에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 양도 전 반드시 최신 규정을 확인하세요.
(작성일: 2025-11-05)

Ⅰ. 1세대의 정의와 판정

1. 1세대의 정의

• 거주자 및 배우자가 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족
• 가족 범위: 배우자의 직계존비속(그 배우자 포함), 형제자매
• 판단 기준: 양도일 현재 세대 구성 기준으로 판정
• 부부는 세대를 따로 구성해도 동일 세대로 간주

2. “생계를 같이한다”의 의미

• 동일한 생활비, 식비, 공과금 등으로 경제적으로 연결되어 있는 상태
• 같은 주소라도 생활비를 분리하여 지출하면 별도 세대 가능

3. 사례로 보는 세대 판정

예시)

• 어머니(무주택), 자녀(주택 A), 아버지(주택 B)
• 어머니와 자녀는 생계를 같이하나, 아버지는 별도 생활

→ 이 경우 아버지는 동일 세대로 보지 않음

4. 배우자가 없는 경우의 1세대 인정 기준

아래 중 하나에 해당하면 1세대로 인정됨.

1. 만 30세 이상
2. 배우자 사망 또는 이혼
3. 중위소득 40% 이상 독립 소득이 있는 만 30세 미만 세대

※ 단, 미성년자는 소득이 있어도 별도 세대 불인정
※ 위장이혼의 경우 실질적으로 생계를 같이하면 여전히 동일 세대로 간주

Ⅱ. 주택의 범위와 판단 기준

1. 기본 원칙

• 허가나 등기 여부와 상관없이, 실제 주거용으로 사용하는 건물이면 주택
• 일시 공가라도 주거 기능이 유지되면 주택으로 간주

2. 주택 해당 여부 요약

• 무허가주택: 주거용 사용 시 주택으로 인정
• 폐가: 지붕·벽·기둥이 없어 주거 기능을 잃으면 주택으로 보지 않음
• 공가(단전·단수): 언제든 주거로 복구 가능하면 주택 인정
• 펜션: 숙박 전용은 비주택, 실제 세대원이 거주 시 주택 포함
• 오피스텔:
  • 업무용 승인 상태면 주택 아님
  • 주거용 구조 변경 후 상시 주거 가능 상태면 주택으로 인정

Ⅲ. 용도변경 및 멸실 시 비과세 판단

1. 상가 → 주택 용도변경

• 주택 취득시기: 용도변경 승인일
• 보유 및 거주기간: 변경일로부터 계산
• 거주요건: 용도변경 당시 조정대상지역 여부 기준

2. 매매계약 후 잔금 전 용도변경·멸실 시

• 2022.10.20 이전 계약: 매매계약일 기준으로 주택 여부 판단 → 비과세 가능
• 2022.10.21 이후 계약: 잔금청산일 기준 → 비과세 불가
• 2022.12.19 이전 주택 멸실 계약: 매매계약일 기준 → 비과세 가능
• 2022.12.20 이후 멸실: 잔금일 기준 → 비과세 불가

Ⅳ. 기본 비과세 요건

• 보유요건: 2년 이상 보유
• 거주요건: 조정대상지역 내 취득 시 2년 이상 거주

Ⅴ. 비과세 특례 요약

1. 일시적 2주택 특례

• 종전주택 취득 후 1년 이상 경과한 뒤 신규주택 취득
• 신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택 양도
• 조정대상지역 취득 주택은 2년 이상 거주 필수

2. 상속주택 특례

• 상속개시일 당시 일반주택 보유
• 상속인은 피상속인과 별도 세대
• 일반주택을 먼저 양도해야 비과세 적용 가능
• 조정대상지역 내 주택은 2년 이상 거주요건 추가

3. 동거봉양 합가 특례

• 1주택 보유자가 1주택 보유 부모와 합가
• 부모 중 한 명이 60세 이상 또는 중대한 질병
• 합가 후 10년 이내 먼저 양도한 주택 비과세

4. 농어촌 주택 특례

• 수도권 외 읍·면 지역의 농어촌 주택 + 일반주택 1채씩
• 일반주택을 먼저 양도 시 비과세 가능

5. 이농주택 특례

• 5년 이상 영농·영어 후 전업으로 전출한 주택
• 이농주택을 먼저 취득 후 일반주택 취득 시 적용 가능
• 반복 적용 가능

6. 귀농주택 특례

• 영농·영어 목적 주택
• 고가주택 제외, 대지면적 660㎡ 이하
• 일반주택 먼저 취득 후 농어촌주택 취득
• 귀농주택 취득 5년 내 일반주택 양도 시 비과세

7. 부득이한 사유로 수도권 외 주택 특례

• 취학, 근무 전출, 질병요양 등의 사유로 수도권 외 주택 취득
• 세대 전원이 해당 주택으로 이사
• 사유 해소 후 3년 내 일반주택 먼저 양도 시 비과세

8. 임대주택 보유 시 거주주택 특례

• 양도일 현재 2년 이상 거주한 주택 양도
• 조정지역 여부 무관
• 입주권 등은 제외

9. 임대주택 요건

• 기준시가: 수도권 6억 이하 / 수도권 외 3억 이하
• 면적 제한: 없음
• 의무임대기간:
  • 2020.07.10 이전 등록 → 5년 이상
  • 2020.07.11~2020.08.17 등록 → 8년 이상
  • 2020.08.18 이후 등록 → 10년 이상
• 임대료 증액 제한: 연 5% 이내

Ⅵ. 핵심 요약 정리

• 1세대 1주택: 동일 세대, 2년 이상 보유(조정지역 2년 거주)
• 일시적 2주택: 신규주택 취득 후 3년 내 종전주택 처분
• 상속주택: 일반주택을 먼저 양도해야 비과세
• 합가 특례: 부모 60세 이상, 합가 후 10년 내 양도
• 농어촌·귀농주택: 수도권 외 읍면, 순서 및 면적 제한
• 임대주택: 등록요건 + 거주 2년 충족 시 가능

Ⅶ. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 오피스텔이 공실인데 업무용 승인 상태면 주택으로 보나요?
→ 아닙니다. 업무용으로 승인된 상태라면 주택이 아니며, 주거용 구조로 변경되어 항상 주거 가능해야 주택으로 인정됩니다.

Q2. 상가를 주택으로 변경하면 보유기간은 언제부터인가요?
→ 용도변경 승인일로부터 보유기간을 계산합니다.

Q3. 계약 후 잔금 전에 주택을 멸실했을 때 비과세가 유지되나요?
→ 2022.12.19 이전 계약은 계약일 기준으로 판단(비과세 가능),
이후 계약은 잔금일 기준으로 판단(비과세 불가)입니다.

Q4. 일시적 2주택의 처분기한은?
→ 신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택을 양도해야 합니다.

Ⅰ. 입주권과 분양권이 생기는 이유

정비사업은 도시 노후화 지역의 주거환경 개선을 위해 시행되는 사업으로, 크게 두 가지 법령 체계로 나뉩니다.

1. 도시 및 주거환경정비법(도시정비법)

• 주거환경개선사업
• 재개발사업
• 재건축사업

2. 빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법(소규모주택정비법)

• 빈집정비사업
• 자율주택정비사업
• 가로주택정비사업
• 소규모재건축사업
• 소규모재개발사업

이러한 정비사업이 시행되면, 기존 조합원이 받는 입주권과 새로 공급받는 분양권이 구분되어 생깁니다.

Ⅱ. 입주권과 분양권의 기본 개념

Ⅲ. 원조합원과 승계조합원의 차이

1. 원시조합원(원조합원)

• 관리처분인가일 이전에 주택을 보유하고 조합원 자격을 부여받은 자

1. 승계조합원

• 관리처분인가일 이후에 입주권을 매매 등으로 취득하여 조합원 자격을 승계한 자

Ⅳ. 원조합원 입주권 양도 시 비과세 요건

1. 비과세 적용 요건

1. 원조합원의 조합원입주권일 것
2. 관리처분계획인가일(또는 사업시행계획인가일) 현재 비과세 요건 충족
3. 양도일 현재 다른 주택 및 입주권, 분양권을 보유하지 않을 것

• 2020.1.1 이후 취득한 입주권부터는 주택분양권 보유 시에도 비과세 불가

2. 관리처분계획인가일 현재 보유요건 불충족 시

• 원칙: 관리처분계획인가일 현재 2년 이상 보유해야 비과세
• 예외: 철거되지 않고 실제 거주 중인 경우, 퇴거일까지 보유기간으로 인정

Ⅴ. 비과세 요건 판정 기준

• 기준 시점: 양도일 현재
• 관리처분계획인가일 당시 2주택을 보유했더라도,
  양도일 현재 1주택(입주권 포함)만 보유하고 있다면 비과세 적용 가능

Ⅵ. 일시적 2주택과 입주권 비과세 비교

Ⅶ. 승계조합원 입주권 취득 후 종전주택 양도 비과세

조합원입주권을 승계취득한 경우에도 다음 요건을 충족하면 비과세 적용이 가능합니다.

1. 종전주택 취득일로부터 1년 이상 경과 후 입주권을 승계취득할 것
2. 입주권 승계취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도할 것

Ⅷ. 주택분양권의 정의 및 세법상 취급

1. 주택분양권의 정의

• 「주택법」 등 관계 법률에 따른 주택 공급계약을 통해 주택을 공급받는 자의 지위
• 매매, 증여 등으로 취득한 경우도 포함
• 단, 오피스텔·생활형 숙박시설 분양권은 제외

1. 지역주택조합 조합원의 경우

• 「주택법」에 따라 주택을 공급받는 자로 선정된 지위는 주택분양권에 해당

Ⅸ. 주택분양권 보유 시 비과세 요건

주택분양권 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도 시 비과세 요건

1. 종전주택 취득일로부터 1년 이상 경과 후 분양권을 취득할 것
2. 분양권 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도할 것

Ⅹ. 분양권 취득 유형별 ‘취득 시기’

Ⅺ. 마무리 요약

입주권과 분양권은 모두 ‘새 주택을 받을 수 있는 권리’지만,
취득 시점과 법적 근거, 세법상 비과세 요건이 다릅니다.

• 입주권: 기존 주택 보유자(조합원)의 권리
• 분양권: 청약 또는 계약으로 신규 주택을 공급받는 권리

비과세 적용 여부는 취득 시점, 양도 시점, 주택 수 보유 현황에 따라 달라지므로,
양도 전 반드시 관리처분계획인가일, 보유기간, 주택 수를 점검해야 합니다.

감사합니다.

Ⅰ. 전세계약 해지 전 반드시 확인할 사항

계약만료일 기준 최소 1~2개월 전 임대인 또는 임차인 모두 상대방에게 계약 종료 의사를 통보해야 합니다.
이를 하지 않으면 주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신)에 따라 자동 연장됩니다.

• 통보 시기: 만료 1개월 전까지 필수
• 통보 방법: 문자보다 내용증명 우편이 법적 효력 ↑
• 보증금 반환 협의: 반환일자·계좌·방식 명확히 합의

📎 관련 법령: 주택임대차보호법 제6조의2

Ⅱ. 전세 계약 종료 전 준비사항

1. 계약 종료 통보 기록 보관

• 내용증명, 문자, 이메일 등 모든 기록을 보관해야 추후 분쟁 시 증거로 활용 가능.

1. 묵시적 갱신 방지

• 통보 지연 시 자동으로 2년 연장되므로, 반드시 서면으로 종료 의사 표시.

1. 보증금 반환 일정 협의

• 반환 일정·계좌·금액을 명시한 합의서 작성 권장.

Ⅲ. 원상복구 및 시설 점검 절차

세입자는 고의·과실로 인한 손상만 복구하면 되며, 정상 사용에 따른 마모는 책임이 없습니다.

체크리스트 예시:

• 벽지 훼손 및 못 자국 보수
• 배수구·가스·수도·전기 점검
• 빌트인 가전 작동 상태 확인
• 도어락 비밀번호 초기화 및 열쇠 반납

Ⅳ. 이사 당일 주요 절차

• 공과금 정산: 전기·수도·가스 요금 이사 당일까지 납부 후 영수증 보관
• 관리비 정산: 관리사무소와 내역서 작성
• 시설 인수인계: 임대인과 함께 점검 후 인도 확인서 작성
• 보증금 반환: 반환 즉시 계좌이체 및 입금내역 캡처 보관

Ⅴ. 전세계약 종료 후 행정 절차

• 세입자: 새 주소지 전입신고 및 확정일자 재발급
• 정부24 전입신고 바로가기
• 임대인: 등기부등본 확인 및 근저당권 해지 여부 점검

Ⅵ. 보증금 반환 지연 시 대응 절차

1. 내용증명 발송

• 계약 종료 후에도 보증금이 반환되지 않으면 즉시 내용증명 발송.

1. 임차권등기명령 신청

• 보증금 미반환 상태에서 이사 시 대항력 유지 가능.
• 법원 전자민원센터 임차권등기명령 안내

1. 전세보증보험(HUG, SGI) 청구

• HUG, SGI 가입자는 보증금 반환을 보험으로 청구 가능.
• HUG 전세보증금반환보증
• SGI 서울보증 전세보증보험

1. 민사소송 제기

• 반환 거부 지속 시 보증금 반환 청구 소송 및 강제집행 가능.

Ⅶ. 전세계약 종료 체크리스트

Ⅷ. 마무리 및 실무 팁

• 계약종료 통보는 반드시 서면으로 남길 것
• 시설 상태는 사진·영상으로 증거 확보
• 임대차분쟁조정위원회 활용 시 조정 절차로 빠른 해결 가능
• 한국부동산원 분쟁조정센터 바로가기
• HUG·SGI 전세보증보험 가입 시 보증금 반환 안정성 확보

결론:
전세 계약 해지 절차는 통보·정산·법적 대응까지 종합적으로 준비해야 안전하게 마무리됩니다.
보증금 반환 지연이 우려된다면 내용증명, 임차권등기, 보증보험을 적극 활용하세요.