비과세 요건 및 정의 (2025년 기준)

본 글은 세법 개정 전후 해석에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 양도 전 반드시 최신 규정을 확인하세요.
(작성일: 2025-11-05)

Ⅰ. 1세대의 정의와 판정

1. 1세대의 정의

거주자 및 배우자가 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족
가족 범위: 배우자의 직계존비속(그 배우자 포함), 형제자매
판단 기준: 양도일 현재 세대 구성 기준으로 판정
부부는 세대를 따로 구성해도 동일 세대로 간주

2. “생계를 같이한다”의 의미

동일한 생활비, 식비, 공과금 등으로 경제적으로 연결되어 있는 상태
같은 주소라도 생활비를 분리하여 지출하면 별도 세대 가능

3. 사례로 보는 세대 판정

예시)

어머니(무주택), 자녀(주택 A), 아버지(주택 B)
어머니와 자녀는 생계를 같이하나, 아버지는 별도 생활

→ 이 경우 아버지는 동일 세대로 보지 않음

4. 배우자가 없는 경우의 1세대 인정 기준

아래 중 하나에 해당하면 1세대로 인정됨.

만 30세 이상
배우자 사망 또는 이혼
중위소득 40% 이상 독립 소득이 있는 만 30세 미만 세대

※ 단, 미성년자는 소득이 있어도 별도 세대 불인정
※ 위장이혼의 경우 실질적으로 생계를 같이하면 여전히 동일 세대로 간주

Ⅱ. 주택의 범위와 판단 기준

1. 기본 원칙

허가나 등기 여부와 상관없이, 실제 주거용으로 사용하는 건물이면 주택
일시 공가라도 주거 기능이 유지되면 주택으로 간주

2. 주택 해당 여부 요약

무허가주택: 주거용 사용 시 주택으로 인정
폐가: 지붕·벽·기둥이 없어 주거 기능을 잃으면 주택으로 보지 않음
공가(단전·단수): 언제든 주거로 복구 가능하면 주택 인정
펜션: 숙박 전용은 비주택, 실제 세대원이 거주 시 주택 포함
오피스텔:
- 업무용 승인 상태면 주택 아님
- 주거용 구조 변경 후 상시 주거 가능 상태면 주택으로 인정

Ⅲ. 용도변경 및 멸실 시 비과세 판단

1. 상가 → 주택 용도변경

주택 취득시기: 용도변경 승인일
보유 및 거주기간: 변경일로부터 계산
거주요건: 용도변경 당시 조정대상지역 여부 기준

2. 매매계약 후 잔금 전 용도변경·멸실 시

2022.10.20 이전 계약: 매매계약일 기준으로 주택 여부 판단 → 비과세 가능
2022.10.21 이후 계약: 잔금청산일 기준 → 비과세 불가
2022.12.19 이전 주택 멸실 계약: 매매계약일 기준 → 비과세 가능
2022.12.20 이후 멸실: 잔금일 기준 → 비과세 불가

Ⅳ. 기본 비과세 요건

보유요건: 2년 이상 보유
거주요건: 조정대상지역 내 취득 시 2년 이상 거주

Ⅴ. 비과세 특례 요약

1. 일시적 2주택 특례

종전주택 취득 후 1년 이상 경과한 뒤 신규주택 취득
신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택 양도
조정대상지역 취득 주택은 2년 이상 거주 필수

2. 상속주택 특례

상속개시일 당시 일반주택 보유
상속인은 피상속인과 별도 세대
일반주택을 먼저 양도해야 비과세 적용 가능
조정대상지역 내 주택은 2년 이상 거주요건 추가

3. 동거봉양 합가 특례

1주택 보유자가 1주택 보유 부모와 합가
부모 중 한 명이 60세 이상 또는 중대한 질병
합가 후 10년 이내 먼저 양도한 주택 비과세

4. 농어촌 주택 특례

수도권 외 읍·면 지역의 농어촌 주택 + 일반주택 1채씩
일반주택을 먼저 양도 시 비과세 가능

5. 이농주택 특례

5년 이상 영농·영어 후 전업으로 전출한 주택
이농주택을 먼저 취득 후 일반주택 취득 시 적용 가능
반복 적용 가능

6. 귀농주택 특례

영농·영어 목적 주택
고가주택 제외, 대지면적 660㎡ 이하
일반주택 먼저 취득 후 농어촌주택 취득
귀농주택 취득 5년 내 일반주택 양도 시 비과세

7. 부득이한 사유로 수도권 외 주택 특례

취학, 근무 전출, 질병요양 등의 사유로 수도권 외 주택 취득
세대 전원이 해당 주택으로 이사
사유 해소 후 3년 내 일반주택 먼저 양도 시 비과세

8. 임대주택 보유 시 거주주택 특례

양도일 현재 2년 이상 거주한 주택 양도
조정지역 여부 무관
입주권 등은 제외

9. 임대주택 요건

기준시가: 수도권 6억 이하 / 수도권 외 3억 이하
면적 제한: 없음
의무임대기간:
- 2020.07.10 이전 등록 → 5년 이상
- 2020.07.11~2020.08.17 등록 → 8년 이상
- 2020.08.18 이후 등록 → 10년 이상
임대료 증액 제한: 연 5% 이내

Ⅵ. 핵심 요약 정리

1세대 1주택: 동일 세대, 2년 이상 보유(조정지역 2년 거주)
일시적 2주택: 신규주택 취득 후 3년 내 종전주택 처분
상속주택: 일반주택을 먼저 양도해야 비과세
합가 특례: 부모 60세 이상, 합가 후 10년 내 양도
농어촌·귀농주택: 수도권 외 읍면, 순서 및 면적 제한
임대주택: 등록요건 + 거주 2년 충족 시 가능

Ⅶ. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 오피스텔이 공실인데 업무용 승인 상태면 주택으로 보나요?
→ 아닙니다. 업무용으로 승인된 상태라면 주택이 아니며, 주거용 구조로 변경되어 항상 주거 가능해야 주택으로 인정됩니다.

Q2. 상가를 주택으로 변경하면 보유기간은 언제부터인가요?
→ 용도변경 승인일로부터 보유기간을 계산합니다.

Q3. 계약 후 잔금 전에 주택을 멸실했을 때 비과세가 유지되나요?
→ 2022.12.19 이전 계약은 계약일 기준으로 판단(비과세 가능),
이후 계약은 잔금일 기준으로 판단(비과세 불가)입니다.

Q4. 일시적 2주택의 처분기한은?
→ 신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택을 양도해야 합니다.